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我們相信未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局會(huì)變成所謂的中大型購(gòu)物中心在未來(lái)一定會(huì)有一個(gè)區(qū)域絕對(duì)頭部的狀態(tài)。

鄭萍（高和資本資產(chǎn)管理平臺(tái)高級(jí)副總裁）：謝謝觀點(diǎn)的邀請(qǐng)，大家好，我是高和資本鄭萍，今天跟大家分享的這個(gè)主題叫中國(guó)特色商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局和資產(chǎn)管理初探，這個(gè)是我們從去年持續(xù)到現(xiàn)在，還沒(méi)有做完，我們會(huì)持續(xù)在做的一個(gè)方向新的研究。

我今天的分享主要分享三個(gè)部分，第一個(gè)部分是被解構(gòu)的零售引力法則，第二個(gè)部分針對(duì)性聊一聊我們理解的具有中國(guó)特色的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，第三個(gè)部分是我們目前在做資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程當(dāng)中，在嘗試的一些方式。

這個(gè)是零售引力法則，上個(gè)世紀(jì)三四十年代的時(shí)候，曾經(jīng)提出了這個(gè)零售引力法則和中心地理論，它的核心意思就是在商業(yè)空間供應(yīng)越多的區(qū)域，它的面積越大，它能夠聚集起的各種多樣性的小眾產(chǎn)品就越多，它能夠輻射的消費(fèi)者距離就越遠(yuǎn)。也根據(jù)這個(gè)空間供應(yīng)的多少，就形成了不同能級(jí)的，比如說(shuō)市級(jí)商圈、副城市中心級(jí)商圈、區(qū)域級(jí)商圈。

這個(gè)理論是一直以來(lái)非常經(jīng)典的理論，我們今天的城市格局其實(shí)是被它所塑造的，在2013年的時(shí)候，我們看到上海不同級(jí)別的購(gòu)物中心輻射范圍，還是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖裾樟诉@樣一個(gè)規(guī)律。

但是從2013年往后走，我們今天再看商圈，除了可能有一些歷史遺留下來(lái)的老牌商圈，還有一些好的購(gòu)物中心，與其說(shuō)是商圈，還不如說(shuō)是項(xiàng)目，因?yàn)樵趪?guó)內(nèi)這個(gè)規(guī)則被打破了，我們大概梳理了一個(gè)有三個(gè)主要的原因。

第一個(gè)最主要的原因，是國(guó)內(nèi)現(xiàn)在有全球最發(fā)達(dá)的線上電商，現(xiàn)在網(wǎng)購(gòu)率大概30%左右，因?yàn)殡娚谭浅？焖俚刈尨蠹艺业胶苄”姷漠a(chǎn)品，所以就導(dǎo)致了我們?cè)趪?guó)外看到的很多商圈，會(huì)有不同的商場(chǎng)，會(huì)有不同的定位和消費(fèi)客群，我們今天看不到這樣的狀況。另外兩個(gè)原因，一個(gè)是目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)空間是供應(yīng)過(guò)量了，還有一個(gè)原因是因?yàn)楦鞣N原因，包括戶籍制度等等，國(guó)內(nèi)很多大的都市圈人口規(guī)模沒(méi)有跟得上。

我們?cè)谌ツ陮?duì)比了一下這三個(gè)消費(fèi)中心城市的商業(yè)供應(yīng)量，比較下來(lái)，目前上海的情況是比較慘淡的，我們首先看到香港，它的常住人口是750萬(wàn)，按照統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，它的人均商業(yè)面積是1.6平米，這個(gè)數(shù)據(jù)指的是套內(nèi)的面積，統(tǒng)計(jì)口徑跟我們國(guó)內(nèi)不太一樣。

我們看到上海，里面可能會(huì)涉及到一部分的停車場(chǎng)，或者完全商業(yè)建面的面積，但目前的統(tǒng)計(jì)，人均商業(yè)面積是3.7，甚至這個(gè)數(shù)據(jù)比3.7還要高，這個(gè)數(shù)字其實(shí)跟東京的供應(yīng)量是差不多的，但是我們一定要注意到，第一個(gè)東京都市圈的人口有3700萬(wàn)，上海今天只有2400萬(wàn)，第二個(gè)無(wú)論是香港還是東京，他們的人均GDP發(fā)展水平比我們要前進(jìn)很多，他們線下的品牌豐富度比我們要多很多。

第三個(gè)更重要的一點(diǎn)，香港和東京他們的網(wǎng)購(gòu)率只有6%到8%，在線下最能夠提供和產(chǎn)生租金的零售業(yè)態(tài)，他們都還存在，但是我們?cè)谏虾：艽笠徊糠忠呀?jīng)被線上電商吃掉了。所以在國(guó)內(nèi)我們首先看到就是零售引力法則已經(jīng)被解構(gòu)掉了。

我們接下來(lái)看國(guó)內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，我這個(gè)是根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)算了一下，從2010年到2022年上海商業(yè)供應(yīng)情況和價(jià)值比較，我們?cè)倏匆粋€(gè)商場(chǎng)，或者再看一個(gè)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的時(shí)候應(yīng)該看三層，第一層看這個(gè)商場(chǎng)里面的商戶能不能賺錢，如果他們能賺錢，第二層再來(lái)看這個(gè)商場(chǎng)全口徑收入能有多少，第三層再來(lái)看這個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的效率管的如何。

如果把上海當(dāng)成一個(gè)大商場(chǎng)來(lái)看，我們看到從2010年到2022年線下實(shí)際產(chǎn)生的消費(fèi)需求，評(píng)估了一下大概只漲了21%，哪怕是2023年包括今年，估計(jì)這個(gè)數(shù)據(jù)不會(huì)超過(guò)25%，主要有一個(gè)原因，是因?yàn)檫@十幾年來(lái)，上海的常住人口只增長(zhǎng)了一百多萬(wàn)，而在2010年的時(shí)候，大家的消費(fèi)能力已經(jīng)很高了，而在這十幾年來(lái)，很大一部分的增長(zhǎng)是在居住上面。

從供應(yīng)規(guī)模上來(lái)看是增長(zhǎng)了69%，單單從它能夠產(chǎn)生的坪效角度來(lái)看，2022年比2010年，整個(gè)上海只能產(chǎn)生原來(lái)72%的坪效。我們看右邊它的成本，我們看了一下上海商務(wù)用地的樓面成本，還不是住宅用地，漲了130多，我們可以看到整個(gè)從全市場(chǎng)來(lái)看，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的泡沫化是非常嚴(yán)重的。

我們進(jìn)一步看上海線下的市場(chǎng)，可以看到上海目前商場(chǎng)店鋪，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是九千多萬(wàn)方，這里面有兩個(gè)角度，第一個(gè)從供應(yīng)形態(tài)來(lái)看，目前兩到三萬(wàn)方以上購(gòu)物中心的供應(yīng)，大概是2600到2700萬(wàn)平方米，剩下大部分是散的小的分布在城市當(dāng)中的商業(yè)。

另外一個(gè)角度我們從人均商業(yè)面積、人口密度等等角度分了，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)之間和外環(huán)外三個(gè)市場(chǎng)，分別來(lái)看，左上角這個(gè)圖，上海購(gòu)物中心的平均坪效已經(jīng)往下走了，到今天為止，整個(gè)上海購(gòu)物中心大概的銷售額根據(jù)購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，大概是2500億不到，整個(gè)上海線下能夠產(chǎn)生的一年的消費(fèi)總額，我們估算了一下，這個(gè)數(shù)字是四千億到五千億之間。

回過(guò)頭來(lái)我們看上海購(gòu)物中心有四百座，但一半的銷售額是由前25名的購(gòu)物中心所產(chǎn)生的，馬太效應(yīng)非常嚴(yán)重，我們看右邊穿越疫情周期中國(guó)頭部購(gòu)物中心銷售額的變化，可以看到頭部越來(lái)越強(qiáng)，整個(gè)銷售額的變化是呈指數(shù)級(jí)的下滑。

與此同時(shí)另外一個(gè)消費(fèi)現(xiàn)象，這是從2018年以來(lái)，主要是在位于浦西的內(nèi)環(huán)內(nèi)，很多小體量集中式城市更新項(xiàng)目為準(zhǔn)的，非標(biāo)項(xiàng)目越來(lái)越多，有兩個(gè)原因，第一個(gè)是浦西路網(wǎng)密度很高，另外一個(gè)浦西傳統(tǒng)遺留下來(lái)的存量的有特殊空間的建筑物比較多。在2020年以后，更多新入市的是能夠被更多人所關(guān)注的就是這類產(chǎn)品，包括去年在上海最能夠代表未來(lái)大家有商業(yè)想象空間的鴻壽坊，也是這一類的項(xiàng)目。它們共同的特征是服務(wù)業(yè)占比比較高，社交屬性比較強(qiáng)。

我們?cè)噲D去總結(jié)一下，剛才提到了泡沫化很嚴(yán)重，線下經(jīng)營(yíng)分化加速、馬太效應(yīng)也加速，崛起的就是以服務(wù)業(yè)態(tài)為主的小體量非標(biāo)商業(yè)，我們對(duì)比了發(fā)達(dá)國(guó)家的數(shù)據(jù)，我們看一看會(huì)有一些什么樣的現(xiàn)象。

第一個(gè)就是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品類的消費(fèi)占比將持續(xù)下降，服務(wù)類的消費(fèi)占比將持續(xù)上漲，左邊是應(yīng)力研究院做的關(guān)于美國(guó)人均GDP和消費(fèi)的對(duì)比，可以看到人均GDP到兩萬(wàn)美元之后，商品類消費(fèi)已經(jīng)和服務(wù)類消費(fèi)一樣了，并隨著GDP的增長(zhǎng)，服務(wù)業(yè)的占比在美國(guó)已經(jīng)到了70%左右，我們同步對(duì)比了香港和東京兩個(gè)市場(chǎng)的人均GDP和消費(fèi)特征的比較，基本上香港市場(chǎng)和美國(guó)比較像，東京在這個(gè)數(shù)字之下，我們?cè)u(píng)估了一下，有可能是因?yàn)樵跂|京有比較多的全職太太，她們確實(shí)不太會(huì)用到家里面的阿姨，無(wú)論如何這個(gè)趨勢(shì)我們看到在很多發(fā)達(dá)國(guó)家都已經(jīng)被論證了。

我們看到國(guó)內(nèi)目前這些城市的人均GDP水平，基本上都已經(jīng)在兩萬(wàn)美元之上了，我們進(jìn)一步選了統(tǒng)計(jì)局的幾個(gè)口徑，選擇了其中幾個(gè)純商品類的和純服務(wù)類的，這個(gè)表現(xiàn)到疫情之前，其實(shí)是非常明顯的一個(gè)趨勢(shì)。

第二個(gè)就是從時(shí)間上來(lái)講，中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)的調(diào)研報(bào)告也顯示出，現(xiàn)在的人花錢上的時(shí)間已經(jīng)不到15%了，需要用來(lái)做到自我愉悅和社交的時(shí)間已經(jīng)超過(guò)了30%，今天花錢是一個(gè)偶然事件，是為了讓自己找樂(lè)子的，今天花錢已經(jīng)變成了一種生活方式，已經(jīng)不再是一個(gè)目的，而是一種生活方式的支撐。所以在這個(gè)過(guò)程里面，我們可以看到消費(fèi)者對(duì)個(gè)性化和多樣化的需求，變得越來(lái)越多了。

第三個(gè)趨勢(shì)，去年我也曾提過(guò)，國(guó)內(nèi)今天講“社區(qū)商業(yè)”和香港以及國(guó)外的不太一樣，大概率指的是照料型市場(chǎng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。我當(dāng)時(shí)入行的時(shí)候也聽(tīng)說(shuō)，在發(fā)達(dá)國(guó)家社區(qū)商業(yè)占到了整體消費(fèi)的60%，但這一天始終沒(méi)有來(lái)。我們看一下，從2005年當(dāng)時(shí)還叫領(lǐng)匯到2023年，我們看整個(gè)的租金表現(xiàn)，穿越了這三個(gè)周期，它的租金穩(wěn)定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購(gòu)物中心和高階店鋪，回過(guò)頭來(lái)看領(lǐng)展的資產(chǎn)包，大部分是幾千方以下的資產(chǎn)類別，人均GDP兩萬(wàn)六千美元左右，在國(guó)內(nèi)大部分的一線城市已經(jīng)達(dá)到了這個(gè)水平。

最后給大家分享一下，我們進(jìn)一步看了統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)拋開(kāi)居住類支出，右下角可以看到，在不同的城市，商業(yè)相關(guān)類的支出人均差不了太多，尤其是在長(zhǎng)三角和珠三角，也是全國(guó)最高的這些區(qū)域，這個(gè)里面會(huì)導(dǎo)致一個(gè)什么特征呢？

第一個(gè)就是由于剛才講到的這么多的原因，我們可以看到目前我們所處的這個(gè)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，除了城市級(jí)和副城市級(jí)的這些商業(yè)項(xiàng)目以外，大部分的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，就集中在三到五公里，最多在郊區(qū)可能是五到八公里的區(qū)域范圍內(nèi)了。

從資管的角度來(lái)講，能夠有投資價(jià)值的，主要就是這一類小體量集中式商業(yè)和重大型的購(gòu)物中心。當(dāng)前由于整體商業(yè)的供應(yīng)過(guò)量，現(xiàn)在很多中大型購(gòu)物中心里面，已經(jīng)有很多社區(qū)商業(yè)類的業(yè)態(tài)在里面，我們相信未來(lái)這個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，會(huì)變成這樣一個(gè)狀態(tài)，所謂的中大型購(gòu)物中心，尤其是10萬(wàn)方以上的，我們相信它未來(lái)一定會(huì)有一個(gè)區(qū)域絕對(duì)頭部，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)很激烈了，這個(gè)其實(shí)是一個(gè)紅海市場(chǎng)了，能夠在這里面進(jìn)行運(yùn)營(yíng)增值，包括能夠找到更多好項(xiàng)目的，運(yùn)營(yíng)商也就那么幾家了。

在城市更新的時(shí)代，以及消費(fèi)需求的變化，會(huì)有更多的小體量集中式商業(yè)會(huì)出來(lái)，它針對(duì)的市場(chǎng)，是既要能夠絕對(duì)差異化中大型購(gòu)物中心提供的品牌和體驗(yàn)，同時(shí)能夠兼顧在地的消費(fèi)需求，在這個(gè)基礎(chǔ)之上，結(jié)合我們剛才那張圖，區(qū)域型的購(gòu)物中心實(shí)際上在一線和很多1.5線城市，它能夠輻射覆蓋的人口規(guī)模是差不多的，如果我們假設(shè)區(qū)域絕對(duì)頭部購(gòu)物中心，它的滲透率也都差不多的話，其實(shí)我們現(xiàn)在看到的一個(gè)狀態(tài)就是，它能夠產(chǎn)生的銷售額也差不多，我們做了一個(gè)大概的評(píng)級(jí)，第一梯隊(duì)的是上海、北京，第二梯隊(duì)的，目前我們看了幾個(gè)城市，西安、杭州、南京，第三個(gè)梯隊(duì)可能是蘇州、成都，我們說(shuō)的是區(qū)域級(jí)的購(gòu)物中心，但是這其中區(qū)域級(jí)的購(gòu)物中心和小體量集中式商業(yè)，如果它能夠做到區(qū)域絕對(duì)頭部第一，基本上從租金和銷售坪效就能夠看出來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目在這個(gè)區(qū)域當(dāng)中是什么水平。

最后一個(gè)簡(jiǎn)單分享一下我們目前的評(píng)估方式，主要分成兩個(gè)階段，第一個(gè)階段主要考核它的硬件，也就是區(qū)位，項(xiàng)目所在的區(qū)位和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)位置是不是頭部的第一，我們覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目本身所在的位置，它的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，它的空間品質(zhì)，它的人口規(guī)模，覆蓋人群的消費(fèi)能力，包括它的可達(dá)性等等，可能對(duì)這個(gè)項(xiàng)目最終的業(yè)績(jī)，已經(jīng)有一個(gè)決定性60%的部分了，也包括這個(gè)項(xiàng)目的入市時(shí)間。從另外一個(gè)角度來(lái)講，是否能夠有最合適的團(tuán)隊(duì)在其中，我們?cè)u(píng)估下來(lái)40%的貢獻(xiàn)是軟性的運(yùn)營(yíng)來(lái)決定的。

我們也選了三把尺子，在第一輪評(píng)估過(guò)程中，也選了下面這五個(gè)指標(biāo)，是能夠非?？焖俚呐袛噙@個(gè)項(xiàng)目本身它的區(qū)位位勢(shì)，它的穩(wěn)定性和增長(zhǎng)性。

這個(gè)工作還在持續(xù)過(guò)程中，這是我的微信二維碼，期待和大家進(jìn)一步的交流，謝謝。